【3分で分かる】団塊世代から発生するの相続問題
現在、日本は歴史上類を見ない大規模な資産移転の入り口、いわゆる「大相続時代」を迎えています 。その主役となるのが、戦後のベビーブームに生まれた「団塊の世代（1947年〜1949年生まれ）」の方々です 。 団塊世代の持ち家率は86.2％と非常に高く、その多くが不動産を所有していますが、この不動産こそが、次世代である「団塊ジュニア世代」にとって非常に大きな重荷やトラブルの火種になる可能性が指摘されています。
今回は、団塊世代の相続において今まさに直面している不動産問題を、3分で分かりやすく解説します。
①なぜ今？「大相続時代」の幕開けと実家じまいの現状
2025年問題と未曾有の資産移転
①-1 団塊世代の後期高齢者化と「多死社会」の本格化
団塊の世代（約800万人）が2025年までに全員75歳以上の後期高齢者となり、日本の人口の5人に1人が75歳以上となる超高齢化社会が到来しました。これに伴い「多死社会」が本格化し、相続の発生件数は今後さらに急増していくと予測されています。
①-2 驚異の「持ち家率86.2%」がもたらす資産移転
団塊世代は高度経済成長期やバブル期にマイホームを築いた方が多く、持ち家率は8割を超えています。日本の家計金融資産の6割以上が高齢層に集中している現状とも相まって、今後、膨大な不動産と資金が次世代へと引き継がれることになります。
引き継がれない実家と「空き家予備軍」
①-3 実家を継ぐ必要がない「団塊ジュニア世代」
団塊世代の子供にあたる「団塊ジュニア世代」はすでに50代を迎えており、多くが自身で住まいを所有しています。そのため、親が亡くなっても「実家に戻って住む」という必要性が極めて低いのが現状です。
①-4 なんとなく「面倒」で先延ばしにされる実家じまい
意識調査によると、実家を売却・処分したいと「検討している」段階の人はじっくり時間をかける傾向にありますが、現実は相続税の支払い期限や維持コストに追われ、急な売却を余儀なくされるケースが多いです。また、売却に至っていない理由の1位は「特に理由はない（面倒だからなど）」であり、話し合いや片付けのハードルから対策が先延ばしにされ、空き家化が進行してしまっています。
②実家が凶器に？放置された不動産が抱える「3大リスク」
2024年4月スタート「相続登記の義務化」
②-1 放置すると10万円以下の過料（罰則）の対象に
所有者不明土地の発生を防ぐため、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。不動産の取得を知った日から3年以内に正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料の適用対象となります。これは施行日より前に開始した相続についても対象となるため注意が必要です。
税金が最大6倍に？「管理不全空家」と「特定空家」
②-2 法改正による行政指導・制裁の強化
空家等対策特別措置法の改正により、劣化が進みつつある段階の空き家が新たに「管理不全空家」として指定され、行政指導の対象となりました 。この段階で改善を行わないと、倒壊の危険性がある「特定空家」に指定されます。指定後の「勧告」を受けると、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1に軽減される措置）が解除され、固定資産税が更地同様の最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
②-3 倒壊や放火、近隣からの損害賠償請求
管理を怠った空き家が台風などで破損して通行人に怪我をさせたり、放火やネズミなどの害獣によって火災が発生して隣家に延焼したりした場合、所有者が多額の損害賠償を請求されるリスクが現実的に存在します。
売れない・国も引き取らない「負動産」の悲劇
②-4 ハードルが非常に高い「相続土地国庫帰属制度」
買い手がつかない山林や農地、別荘地などは「負動産」と呼ばれます。不要な土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も始まっていますが、境界が不明確な土地や崖地は除外されるうえ、10年分の管理負担金などを納める必要があり、非常にハードルが高いのが実情です。
②-5 最終手段としての「自治体への寄付相談」
原則として自治体への土地寄付は断られるのが常識ですが、隣接地が町有地であったなどの条件が揃えば、稀に「役場への寄付」が受け入れられるケースもあります。諦めて放置する前に、ダメ元でも地元役場へ相談してみる価値はあります。
③資産が少ない家庭ほど揉める！「争族」の典型パターン
不動産偏重型資産の「割り切れない」ジレンマ
③-1 実家を継ぎたいが「代償金」が払えない代償分割の壁
遺産の大部分が実家不動産（例：評価額3,000万円）で、現貯金が少ない（例：200万円）場合、均等に分けようとすると実家を相続する人が他方に現金（代償金）を支払う必要があります（代償分割）。しかし、手元に数千万円もの現金がない場合、最終的には住み慣れた実家を売却してお金に換える「換価分割」を迫られ、同居していた相続人が生活基盤を失うケースがあります。
「とりあえず共有名義」という将来の時限爆弾
③-2 売却もリフォームもできない「塩漬け不動産」の発生
「今は決められないから、とりあえず兄弟みんなで共有にしておこう」という選択は、最悪の先送りです。不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必要になり、誰か一人でも反対すると、売ることも貸すこともリフォームすることもできなくなります。
③-3 数次相続により「顔の見えない共有者」が増えるリスク
共有状態のまま年月が経ち、共有者の一人が亡くなると、その権利は子供（甥や姪）に引き継がれます。関係性が希薄、あるいは一度も面識がない親戚同士が共有者になると、連絡を確保するだけでも多大なコストがかかり、実質的に処分不可能になります。
感情対立を深める「寄与分」と「特別受益」
③-4 「介護の苦労」と「生前贈与の不公平感」の衝突
親と同居して介護を続けた相続人が「多く遺産をもらう権利（寄与分）」を主張する一方で、他方が「過去に住宅購入費や留学費の援助（特別受益）を受けていただろう」と反論するなど、過去の感情的な対立が蒸し返されます。法的な「寄与分」が認められるハードルは非常に高く、水掛け論になって親族間の縁が切れてしまう原因となります。
④親の認知症で実家が売れなくなる「資産凍結」の恐怖
意思能力の喪失と法的行為のストップ
④-1 口座凍結と不動産処分のロック
親が認知症になり、意思能力（判断能力）を喪失したと判断されると、銀行口座の凍結だけでなく、実家の売却、賃貸借契約、遺言書の作成といった法的行為が一切できなくなります。介護費用を捻出するために親名義の実家を売りたくても、本人の同意が確認できなければ売買契約を結べません。
④-2 成年後見制度の限界
認知症後に実家を売るために「成年後見制度」を利用する方法もありますが、この制度はあくまで「本人の財産の保護」を目的としています。そのため、本人のための生活費・介護費以外の目的（柔軟な資産運用や、次世代への節税を目的とした生前贈与など）は原則として認められないという厳格な制約があります。
まとめ：円満な「家じまい」のために今すぐできること
「現状把握」と情報の共有
親が元気なうちに、保有する全ての資産（負債含む）をリスト化して家族に開示し、不動産の真の価値や換価性を把握しておくことが、すべての計画の第一歩です。
また、お盆や正月など家族が集まる機会に、「実家を将来どうするか（相続させるか、生前売却するか）」を家族全員で話し合いましょう。元気なうちに持ち物の片付け（生前整理）を進めるだけでも、実家じまいの大きな一歩になります。
「遺言書」や「生前贈与」の活用
相続人同士の揉め事を防ぐため、遺言書による明確な意思表示が重要です。また、特定の子に財産を確実に引き継いで相続争いを避けたい場合は、「生前贈与」も極めて有効な手段です。
信頼できる「専門家」への早期相談
相続は、法的な判断、税務（相続税等）、不動産の実務が複雑に絡み合う高度な領域です。売却、登記、税務などの手続きをワンストップで相談できる信頼できる窓口を見つけ、親が元気な「今のうち」に対策を講じることが、最善の解決策となります。
株式会社住まいるエージェントでは、相続でお困りのお客様を対象とした相談も承っております。
お困りの方は、是非ご相談ください。
